购房合同注意事项

购房合同注意事项

随着法律知识的普及，合同出现的次数越来越多，签订合同也是非常有必要的行为。那么问题来了，到底应如何拟定合同呢？以下是小编收集整理的购房合同注意事项，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

在移民美国签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。花费精力找到理想的房产后，如何认购进而签订购房合同?在签订购房合同前，投资者该注意哪些问题呢?海华伦美国移民专家将为您详细解析：在美国买房后签订购房合同时，中国投资者应该注意的几大细节。

在合同中增加附加条款

一旦讲定价格，买卖双方需签订购屋合同。这时买方必须付一笔订金，数额可能是几千元或房价的某个百分比。事后如反悔，定金可能全部没收。

移民专家提醒：建议投资者在签订购房合同时，注意合同中的一些附带条件(也称附带条款contingency)。投资者应该尽可能把自己考虑到的问题，加入到购房合同的附加条款中。

这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效，例如贷款商批准房屋贷款、通过房屋检查、提供有效产权凭证，甚至符合建筑法规的证明等等。

这类附带条件对交割手续很重要，因为它们可以消除哪些费用应由哪一方支付的问题，并使买卖双方都有合法途径可以取消交易。

最常见的附带条件

●贷款条件：让买方可以在规定时间內，获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。如无法获得合乎条件的贷款，买方可以选择放弃交易。

●购屋合同必须通过法律审查，包括由律师审核有关文件、产权报告，或是任何与交易有关的法律文件。

●房屋检查：根据各州法律，可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查，并载明由哪一方出钱做必要的整修，以及双方愿意支付的费用限度。这类检查也可能包括白蚁、氡气、铅或石绵，以及房子是否位于淹水区或地震带。

●有关交易必须通过共有公寓或合作公寓管理委员会核准。

●符合建筑法规。如房子最近似曾改建或加盖，可能必须获得必要的建筑许可证明，以及通过建筑法规审查。

个別购屋者也可能有特殊要求，例如有过敏问题的人，可能要求做霉菌检查。需要无障碍空间以便利轮椅活动的人，也可能应找包商了解这种可能性。有意购买旧屋重新翻修的人，应确定这栋房子在这方面是否受到任何限制。专家提醒：要尽可能把你顾虑的事项列入合同。牢记条款到期期限

任何附带条件达成后，买卖双方应签署文件，把这个条件从购屋合同刪除，并把这些文件交给处理交割手续的经纪人和房地产经纪人。

如附带条款规定的时限届满，双方还没有签署刪除文件，将视同条件达成。因此，千万要记清楚每一项附带条款到期的日子。

找有经验的经纪人协助

对于中国客人来美购房，由于语言沟通不便，在进行文件检查的过程中难免会有一些困难或障碍，因此在购房签约过程中，找到一位有经验的经纪人来帮助投资者，就显得尤为重要。例如每一个附加条款(contingency)的细节问题，都应该是由经纪人来帮助买家完成，而不是由买主自己来做。

1、本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。

2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

3、出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。

4、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

5、出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。

6、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。

专业术语解释

1、商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

2、法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。

3、套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

4、房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2、20M以上（含2、20M）的永久性建筑。

5、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

6、民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。

7、房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

8、所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。

9、房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设臵的负责房屋登记工作的机构。

10、分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。

11、返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

12、售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

　　一、网签合同好处多：

　　1、房产信息可随时查询

已经获得预售证的房子会将信息在公众信息网上公布，市民可以通过房产管理局公众信息网，清晰地了解楼盘信息。

　　2、避免买到问题楼盘

如果开发商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解情况而购买到问题楼盘。

网上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押情况均会及时公布。

而交易双方在对合同内容确认无误、点 ……此处隐藏12870个字……约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

问题六：

卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平？况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

问题七：

处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

问题八：

以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

问题九：

拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼（或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢？

但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。

问题十：

勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。

购房合同订立

签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同（期房）和出售合同（现房）区别：

购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。

二者区别在于：

预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

商品房出售合同适用于商品房现居（竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。

因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

购房合同的主要内容包括以下几方面：

1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；

2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

6、产权登记和物业管理的约定；

7、保修责任；

8、乙方使用权限；

9、双方认定的争议仲裁机构；

10、违约赔偿责任；

11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

（1）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

（2）购房者不按期付款；

（3）开发商不按期交房；

（4）面积变动超过约定幅度；

（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；

（6）产权过户手续不全或不能按期办理。

1、买卖双方的夫妻双方必须全部到场，房屋产权必须明晰无纠纷，否则必须先解决好产权问题。

2、买卖双方都需要带上基本的证件原件和复印件，分别是：买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证（单身的带单身证明原件），买方的收入证明、银行流水、无房证明或首套房证明，首付款打款凭证（可在签订合同后在贷款行以银行打款方式付首付款给卖方），在贷款行开立好的还款卡，购房合同、房产证复印件及原件（还在按揭的房子提供复印件），有房产中介参与的，还需提供三方协议，卖方在贷款行开立的收款卡，银行信贷员进行核对审验和复印。

3、信贷员和买卖双方分别合影拍照。

4、买卖双方签署相关银行格式合同、各种声明及借据，所有的签字全部按手印，按贷款金额缴纳印花税。

5、银行面签结束后，带上原件离开，等候评估人员上门评估和贷款审批。

若自己不清楚流程，以及注意事项，请提前询问承办信贷员或者承办贷款中介。

根据自己的还款能力，可以选择决定：申请贷款期限、还款方式是等额本息还是等额本金，银行默认方式是等额本息。其他的银行搭售或者附加以及利率上浮幅度，可以谈判，客户基本无决定权。